透视雅居乐(03383.HK)财报，未出险房企的稳字诀

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透视雅居乐(03383.HK)财报，未出险房企的稳字诀

2023-04-03 10:37:33 来源：格隆汇

随着年度业绩期的到来，房企交出的财报再度受到市场关注。过去一年房地产市场尽管政策面有所缓和，但疫情影响下，经济下行、需求疲弱等因素对销售端仍然带来压力，房企资金链不通畅的情况仍然存在，反映到最终财报上，多数房企遭遇亏损局面。

近期，雅居乐(03383.HK)发布2022年年度财报，数据显示，年内雅居乐实现营业额为540.34亿元人民币，实现毛利10.01亿元，公司出现上市以来首次亏损。

(资料图片仅供参考)

考虑到整个行业面临的大环境，雅居乐的业绩虽然有所下滑，但整体而言表现仍然稳健。

这一判断基于两个方面：

其一，在行业雷声阵阵中，公司是前50强房企中少有的未出险民营房企。

根据统计来看，前五十强房企中，出险房企比例超过34%，而未出险房企中，除了两家混合企业制房企，基本都是国央企，民企仅只有11家，而雅居乐正是其中之一。这也足以表明公司抗住了行业逆风期的压力，展现了稳健经营的一面。

其二，公司的各项业务保持稳步发展，财务指标维持稳健。

雅居乐构建了多元化的业务，公司营收占比主要分为两大板块，物业发展业务收入与多元业务收入。从过去一年来看，两大板块占比分别为69.3%及30.7%，其中多元业务收入的占比较去年同期上升10.7个百分点。可见，公司通过多元化业务的布局，减轻了单一地产开发业务的压力，分散了公司的风险，提升了经营的稳定性。

在地产开发业务方面，公司销售业绩保持稳健。年报显示，2022年，雅居乐实现总预售金额652.3亿元，对应累计预售建筑面积为517.9万平方米。前端销售稳固基本盘的同时，雅居乐亦积极推进项目交付，年内在广州、佛山、北京、上海等城市成功交付约6万套住宅，对应面积约520万平方米，在持续兑现客户承诺的同时也展现了其社会责任，助力行业信心恢复。

在多元业务方面，其主要由物业管理、商业及环保等业务组成。其中，雅生活2022年营收为153.8亿元，同比增长9.2%；毛利为33.8亿元，毛利率为22.0%；净利润为19.3亿元，净利润率为12.6%；股东应占利润为18.4亿元。此外，公司来自商业（包括酒店营运及物业投资）及环保收入为29.25亿元，同比有所下滑，但仍然相对稳健。

财务方面，公司持续推动降杠杆，2022年债务净偿还超过约250亿，平稳度过偿债高峰期，并实现了财务指标的优化。数据显示，公司净负债率从2019年约83%下降到2022年57.3%。与此同时，公司融资端持续保持优势，2022年雅居乐实际借贷利率为6.03%，处在行业优良水平。

从上面种种不难看到雅居乐凭借多元化的布局优势，持续夯实的财务管理水平，在行业逆风期，取得了稳健高质量的经营。

站在当下来看，如今随着后疫情时代的到来，各行各业迎来复苏，市场的关注点也围绕房企的业绩修复和成长潜力而展开。那么，雅居乐的表现会是如何，是否暗示着投资机会？

在笔者看来可着重从如下三个方面来展开分析：

其一，行业及公司的债务风险预期是否充分释放？

过去压制房企估值以及经营发展的一大因素在于行业遭遇的各种暴雷潮。这主要与行业内大多数房企本身长期存在的高负债高杠杆的发展模式有关，受到政策监管的强化带来的需求端与融资端的双重压力，一些实力不佳、经营有缺陷的房企最终未能抗住，出现现金流断裂的风险。

从眼下来看，随着疫情过后，以及国家政策支持房地产稳健发展的力度提升，市场供需端迎来改善，房企融资环境得到优化，经营风险获得释放。对于优质房企来说，其经营稳健性和持续性也将得到市场的确认，获得估值修复的机会。

从雅居乐情况来看，公司销售端和融资端持续发力，现金流保持畅通。在债务方面，公司在2023、2024年均没有美元债到期，而最早到期时间为2025年1月。境内债务方面，公司2023年有两笔公开债到期，一笔为4月份的14.5亿人民币的债务，另一笔为10月到期的12亿人民币债务，金额并不高。可见公司的财务风险已经相对较小，在市场修复及融资回暖环境当中，公司也正积极推进融资，财务实力持续得到夯实和巩固。

其二，经营复苏潜力如何？

此前，3月1日中指研究院发布的数据显示，2023年2月，百城新建住宅均价为每平方米16174元，环比持平，结束新房价格自2022年7月份以来的“七连跌”。而在3月21日，根据上海易居房地产研究院发布的报告显示，当前住宅库存指标出现积极信号，51个月来全国百城住宅库存规模首次出现同比下降。由此不难看出整个房地产正处在稳步复苏当中。

从雅居乐的销售业绩情况来看，公司前2月实现预售金额125.6亿元，尽管有所下降，但单月来看，公司跌幅呈现收窄之势，整体表现仍然取得优于行业的水平。

不难预期的是，随着公司销售端持续发力，叠加多元业务受益经济复苏带来更高的业绩增长弹性，对公司估值修复也将形成支撑。

其三，长期成长潜力何在？

在笔者看来，如今整个房地产行业已经进入到新的发展阶段，在探索房企新发展模式的背景下，雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式将令其成为行业转型发展的标杆。公司稳健的经营能力得到了验证，穿越行业低谷期之后，其后续的长期成长潜力还将持续获得释放。

从地产开发业务上来看，公司有着大量优质的土储资源支持其长期发展。年报显示，截止到2022年底，雅居乐在全国拥有土储约4016万平方米，货值超过6000亿元。值得注意的是公司土地储备主要分布在长三角、大湾区及海南等战略价值较高的区域，具备市场需求支撑，资产跌价风险小，这也为其后续的成长带来了更高的确定性。

再聚焦到多元业务板块，不论是物业管理行业本身处在快速拓展期，还是商业及环保业务受益公司的核心资源持续迎来拓展，其长期成长潜力都将值得期待。而多元业务的持续成熟，也将不断优化公司利润结构，为公司带来更加稳定的现金流，并获得市场重估的机遇。

总的来说，雅居乐的这份成绩单，让外界看到了其稳健经营，穿越市场周期的一面。眼下随着市场情绪的回暖，资本市场对地产板块的信心及预期升温，公司这份稳健经营的财报或也将得到更多的认可，为公司后续估值修复乃至重估带来新机会。

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